WEG – Die Abberufung des WEG-Verwalters ist auch durch den einzelnen Wohnungseigentümer durchsetzbar

Jeder Wohnungseigentümer kann auf Grundlage des § 21 IV WEG die Abberufung eines untauglichen WEG-Verwalters und die Bestellung eines anderen, tauglichen Verwalters verlangen. Die Durchsetzung dieses Verlangens ist in begründeten Eilfällen auch im Wege einer einstweiligen Verfügung möglich (BGH, Urteil vom 10. Juni 2011; V ZR 146/109).

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) muss nach § 20 II WEG einen Verwalter bestellen. Dieser Verwalter ist nicht nur ein Kostenfaktor. Er nimmt im wirtschaftlichen Gefüge der Gemeinschaft auch eine starke Position ein. Eine professionelle WEG-Verwaltung ist von großem Wert. Eine nicht sachgerechte WEG-Verwaltung kann jedoch für jeden einzelnen Wohnungseigentümer zu einer erheblichen Belastung werden.

Will sich die WEG von ihrem Verwalter trennen, muss dies durch einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Stimmenmehrheit durchgeführt werden.
Eine solche Abberufung durch Gemeinschaftsbeschluss kann grundsätzlich jederzeit erfolgen. Allerdings kann die Gemeinschaftsordnung oder auch der Bestellungsbeschluss die Abberufung für einen Bestellungszeitraum von maximal 5 Jahren beschränken, so dass der Verwalter in diesem Zeitraum nur beim Vorliegen eines wichtigen Grundes abberufen werden kann. Bei der Erstbestellung eines Verwalters nach der Neubegründung von Wohnungseigentum kann die Abberufung nur für maximal drei Jahre in dieser Weise beschränkt werden.

Die oben genannte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) befasst sich jedoch mit der Situation, dass die Verwaltung in untauglicher Weise oder gar nicht durchgeführt wird, die Wohnungseigentümergemeinschaft jedoch nicht in der Lage oder gewillt ist, einen Beschluss über die Abberufung herbeizuführen.
Zum Schutz der Vermögensinteressen jedes einzelnen Wohnungseigentümers bestimmt das Gesetz, dass dieser nach § 21 IV WEG eine Verwaltung verlangen kann, die den Vereinbarungen und Beschlüssen der Gemeinschaft und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Aufgrund dieser Vorschrift kann der einzelne Wohnungseigentümer auch eine taugliche Verwaltung durchsetzen, wie der BGH klarstellte.

Voraussetzung einer solchen gerichtlichen Durchsetzung der Abberufung ist jedoch in der Regel zunächst, dass der Einzeleigentümer erfolglos versucht hat, einen Beschluss der Gemeinschaft herbeizuführen und, bei einem ablehnenden Gemeinschaftsbeschluss, die Möglichkeit der Beschlussanfechtung genutzt hat. Erst nach Ausschöpfung dieser Mittel ist die gerichtliche Geltendmachung der Abberufung möglich. Lediglich in Ausnahmesituationen kann ein individueller Abberufungsanspruch unmittelbar gerichtlich durchgesetzt werden, etwa dann, wenn es ohnehin absehbar ist, dass ein Abberufungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft nicht ergehen wird.

Die Abberufung des Verwalters auf Grundlage des § 21 IV WEG ist zudem grundsätzlich nur auf Fälle beschränkt, in denen die sofortige Entfernung des Verwalters die einzig sachgerechte Maßnahme darstellt. Anderenfalls muss der Beurteilungsspielraum der für diese Frage eigentlich zuständigen Wohnungseigentümergemeinschaft vorrangig Berücksichtigung finden.

Steffen Breitsprecher
Rechtsanwalt