Miete ständig unpünktlich – Fristlose Kündigung droht

Eine fristlose Kündigung bei ständig unpünktlicher Mietzahlung ist möglich. Dies gilt auch bei einem vermeidbaren Irrtum über den Zahlungstermin

(BGH, Urteil vom 01.06.2011 – Az.: VIII ZR 91/10).

Auch vermeintlich kleine Pflichtwidrigkeiten können im Wohnraummietrecht zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter führen. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) hinsichtlich der ständig unpünktlichen Mietzahlung nochmals klar.

Die Mieter eines Einfamilienhauses zahlten ihre Miete zwar monatlich und vollständig, jedoch nicht, wie im Mietvertrag vereinbart, zum dritten Werktag des Monats, sondern unregelmäßig zur Monatsmitte oder zu dessen Ende. Abmahnungen des Vermieters bewirkten keine Abhilfe.
Der Vermieter muss eine derartige Zahlungsweise nicht hinnehmen. Er kann auf der vertraglich vereinbarten Zahlungsweise bestehen, denn selbstverständlich gilt, dass Verträge so eingehalten werden müssen, wie sie vereinbart wurden. In Zeiten schlechter werdender Zahlungsmoral, z.B. auch durch den Arbeitgeber des Mieters, könnte zwar der Mieter auf den Gedanken kommen, dass er es mit seiner Mietzahlung auch nicht so genau nehmen müsse. Dies kann sich jedoch als folgenschwerer Fehler erweisen.

Bereits im Jahre 2006 hatte der BGH (Urteil vom 11.01.2006 – VIII ZR 364/04) entschieden, dass eine ständig unpünktliche Mietzahlung zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 BGB berechtigt. In seinem Urteil vom 01.06.2011 (Az.: VIII ZR 91/10) ergänzte der BGH diese Rechtssprechung auch für den Fall, dass dem Mieter nur Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausging, dass er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen müsse.

Voraussetzung einer solchen fristlosen Kündigung ist jedoch regelmäßig, dass zunächst eine Abmahnung durch den Vermieter erfolgt. Diese muss nach herrschender Meinung nicht nur die Vertragsverletzung des Mieters, hier also die fortgesetzt unpünktliche Mietzahlung, rügen, sondern auch die mögliche Folge der fristlosen Kündigung androhen.
Eine solche Abmahnung sollte der Mieter also ernst nehmen und bei Zweifeln über den Zahlungstermin sicherheitshalber qualifizierten Rechtsrat einholen.

Steffen Breitsprecher

Rechtsanwalt